Top.Mail.Ru

Заключение эксперта должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности!

Верховный суд 26 декабря 2018 г. утвердил обзор судебной практики № 4. Мною выбран важный прецедент, связанный с экспертизой по определению размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд.

Резюме по судебному прецеденту

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество.

Суть дела

Владелец земельного участка не согласился с размером возмещения и отказался от подписания соглашения. Началась процедура принудительного изъятия в судебном порядке. Суд первой инстанции (с ним согласились апелляция и арбитражный суд округа) скорректировал размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, с 25 507 365 до 155 573 750 руб.

Решение Верховного суда

Отменил решения нижестоящих судов в части установления размера компенсации и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Аргументы Верховного суда

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд напомнил о следующих основных требованиях к проведению оценки:

— Основных принципах составления отчета об оценке;

— Основных подходах к проведению оценки;

— Понятии объекта-аналога;

— Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р;

— Привел методические рекомендации в части применения метода сравнения продаж (последовательность действий);

— Наиболее важных факторах стоимости земельных участков;

— Требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» к применению сравнительного подхода.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Между тем при проведении дополнительной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и 7 при наличии объектов-аналогов – предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Раменском районе примерно той же площади, что и спорные, и на которые указано в заключении первоначальной судебной экспертизы и в отчете об определении рыночной стоимости, представленном учреждением вместе с исковым заявлением, эксперты подобрали и использовали для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже (учтены в качестве объектов-аналогов три земельных участка, предложенных к продаже в 2014 году), не указав причин, по которым они не взяли в качестве объектов-аналогов земельные участки, использованные при проведении основной экспертизы по определению рыночной стоимости, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД и направлению (шоссе), дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Для установления рыночной стоимости земельного участка площадью 100 703 кв. м, находящегося в Раменском районе Московской области, экспертами в качестве объектов-аналогов были выбраны три земельных участка, расположенных в Подольском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на июль 2014 года, и два земельных участка, расположенных в Одинцовском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на март 2017 года, что повлекло применение большого количества корректировок (по дате сделки, по направлению (шоссе), по расположению относительно шоссе, по удаленности от МКАД, по площади земельного участка).

В результате сравнительного анализа эксперты определили удельную стоимость земельного участка площадью 100 703 кв. м в размере 1 425 руб./кв. м, удельную стоимость земельных участков площадью 6 508 кв. м и 23 469 кв. м соответственно в размере 355 руб./кв. м и 415 руб./кв. м.

Между тем все указанные участки находятся по соседству друг с другом в сельском поселении Островецкое Раменского района Московской области, отнесены к одной категории и имеют один вид разрешенного использования.

Истец в судах первой и апелляционной инстанций приводил доводы о нарушении экспертами требований ФСО № 1, 3 и 7 и использовании ненадлежащих объектов-аналогов. Однако суды не дали оценку этим доводам истца и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании ч. 3 ст. 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Такими образом, в соответствии со ст. 71 АПК РФ суды не имели оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для государственных нужд спорные земельные участки и при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

Подробно с сутью дела, решением и аргументами Верховного суда, Вы можете ознакомиться самостоятельно.

Источник информации: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержден 26 декабря 2018 г., п. 45 Обзора, из Определения № 305-ЭС18-3860, http://www.vsrf.ru/documents/practice/?year=2018