Top.Mail.Ru

Признано неконституционным положение об определении стоимости изымаемой недвижимости на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории!

Конституционный суд 11 февраля 2019 г. вынес постановление № 9-П/2019, которое является важным прецедентом, связанным с определением равноценного возмещения за изымаемое недвижимое имущество.
Резюме из постановления Конституционного суда
Конституционный суд проверил норму, согласно которой стоимость изымаемой у собственников недвижимости определяется на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории. Суд признал это положение неконституционным. Норма не позволяет учесть изменение рыночной стоимости в случае, когда с момента принятия указанного решения прошло уже много времени. Из-за этого собственник не может получить равноценное возмещение.
Федеральный законодатель должен внести поправки. Пока это не сделано, при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества необходимо руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории, и индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов или с учетом данных о показателях рыночной стоимости соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Аргументы Конституционного суда
Конституционный Суд отметил, что сама по себе ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 43-ФЗ не может расцениваться как противоречащая Конституции, поскольку направлена – в целях оперативного развития определенной территории Москвы – на поддержание баланса частных и публичных интересов и позволяет гарантировать выплату собственникам недвижимости, изымаемой для нужд государства, его стоимости, исчисленной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории.
В то же время значительное расхождение во времени правовых актов, которыми была утверждена проектная документация, и тех, которые предусматривали изъятие имущества, что имело место в случае заявителей, может, как указал Суд, обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого имущества. В подобных ситуациях собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера возмещения – в противном случае соответствующее конституционное предписание было бы поставлено под сомнение.
Вместе с тем на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, в частности, вследствие строительства объектов, улучшающих транспортную доступность, инфраструктурную привлекательность изымаемого имущества и этим повышающих спрос на него. Выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, в связи с которым возникла необходимость изъятия имущества, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития соответствующей местности.
С другой стороны, увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным — с течением времени — изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение.
Однако, отмечается в постановлении, сложившаяся с 2016 г. судебная практика по делам об изъятии недвижимости с выплатой его стоимости, определенной в соответствии с буквальным смыслом оспариваемой нормы, – на день, предшествующий принятию решения об утверждении проектной документации, – при отсутствии в Законе критериев уточнения (индексации) предлагаемых к выплате сумм не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников, предусмотренных ч. 3 ст. 35 и ч. 1, 2 ст. 46 Конституции.
Таким образом, оспариваемая норма, подчеркнул КС, не соответствует Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, при принудительном изъятии недвижимости для нужд государства по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территории она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, тем самым препятствуя предоставлению собственнику равноценного возмещения.
В этой связи Суд указал на необходимость внесения надлежащих изменений в действующее правовое регулирование. При этом добавил, что до внесения таких изменений при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества следует руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной по правилам ч. 5 ст. 13 Закона, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или, при наличии, показателей рыночной стоимости в соответствующем сегменте недвижимости, не вызывающих сомнений в правомерности и достоверности использованных методик анализа.
Правоприменительные решения, принятые в отношении заявителей, КС постановил направить на пересмотр.

Подробно с сутью дела, постановлением и аргументами Конституционного суда, Вы можете ознакомиться самостоятельно.
Источник информации: «Постановление Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П/2019 «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова», http://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision382419.pdf